Счет эксроу — это особый тип счета, используемый для денежных расчетов. Он обеспечивает сохранность средств в сделке между застройщиком и покупателем, что особенно важно, когда стороны не доверяют друг другу и хотят снизить риск. Благодаря этому у них есть гарантия, что договор между ними будет выполнен вовремя и в соответствии с оговоренными условиями.
Счет эксроу создается путем заключения соответствующего договора с банком. Покупатель товаров или услуг вносит средства на счет, а затем они блокируются банком, чтобы покупатель и застройщик не могли потратить их вопреки условиям, указанным в договоре.
Порядок (алгоритм) покупки квартиры в новостройке через счет эскроу
Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (п.4, ст.15.5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.
После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу.
Весь алгоритм покупки квартиры в новостройке через эскроу-счет можно разбить на 10 шагов:
Застройщик получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет для проектного финансирования стройки.
Застройщик запускает продажи в строящемся доме.
Дольщик, покупая квартиру в новостройке, подписывает с Застройщиком договор ДДУ.
Застройщик, дольщик и банк заключают трехсторонний договор об открытии счета эскроу.
Застройщик и дольщик регистрируют ДДУ в Росреестре (регистрируются т.н. права требования).
Дольщик после регистрации вносит деньги, в т.ч. ипотечные, на счет эскроу.
Эти средства блокируются на эскроу-счете на весь период строительства дома (пока не будут выполнены указанные в ДДУ условия).
Застройщик завершает строительство и сдает дом в эксплуатацию.
Счет эскроу разблокируется банком и деньги переводятся на расчетный счет Застройщика.
Дольщик оформляет готовую квартиру в свою собственность.
Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика.